Edilizia e Urbanistica

Assistenza a privati, imprese e Comuni in materia di permessi di costruire, SCIA, abusi edilizi, sanatoria, vincoli paesaggistici e ricorsi al TAR contro provvedimenti urbanistici.

Il diritto urbanistico ed edilizio disciplina il governo del territorio: dagli strumenti urbanistici comunali (PRG, PUG, piani attuativi) ai titoli edilizi (permesso di costruire, SCIA, CILA), dai vincoli paesaggistici e ambientali alle procedure di sanatoria e condono. Il quadro normativo principale è il DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia), integrato dalle leggi regionali e dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.lgs. 42/2004). Il contenzioso amministrativo edilizio si svolge davanti al TAR competente, con il rito ordinario salvo materie soggette a riti speciali.

Lo Studio Legale Calzoni assiste privati cittadini, imprese costruttrici, professionisti tecnici e Comuni in tutte le fasi del rapporto con la pubblica amministrazione in materia edilizia e urbanistica. Operiamo dalla consulenza preventiva (legittimità di un titolo edilizio, valutazione di vincoli, esame degli strumenti urbanistici) fino al contenzioso davanti al TAR e al Consiglio di Stato per impugnare dinieghi di permesso di costruire, ordinanze di demolizione, dinieghi di sanatoria, autorizzazioni paesaggistiche negate dalla Soprintendenza, varianti urbanistiche e atti del PRG/PUG.

Cosa facciamo

Casi tipici

Domande frequenti

Cosa fare se il Comune nega il permesso di costruire?

Il diniego del permesso di costruire è un atto amministrativo impugnabile davanti al TAR competente, entro 60 giorni dalla notifica o piena conoscenza, ai sensi dell'art. 41 c.p.a. Prima del ricorso si può valutare un'istanza di riesame in autotutela, ma i termini per impugnare al TAR non si sospendono. Il ricorso può chiedere l'annullamento del diniego e, in alcuni casi, l'accertamento del diritto al rilascio del titolo. È spesso utile chiedere anche la sospensiva cautelare per evitare che la lesione si consolidi.

L'ordinanza di demolizione si può impugnare?

Sì. L'ordinanza di demolizione (art. 31 TUE) si impugna al TAR entro 60 giorni dalla notifica. I motivi tipici di ricorso riguardano la legittimità del titolo (es. l'opera era assistita da permesso o SCIA), la qualificazione dell'abuso (rilevanza penale o solo amministrativa), il rispetto del contraddittorio procedimentale e la motivazione del provvedimento. La domanda cautelare di sospensiva è quasi sempre proposta perché l'esecuzione della demolizione è irreversibile.

La Soprintendenza ha negato l'autorizzazione paesaggistica: quali rimedi?

Il diniego dell'autorizzazione paesaggistica della Soprintendenza è impugnabile al TAR entro 60 giorni. I motivi più frequenti di ricorso vertono sull'eccesso di potere (motivazione generica, contraddittorietà con altri provvedimenti, errato apprezzamento del vincolo) e sulla violazione del procedimento (mancato contraddittorio, conferenza dei servizi non rispettata). In via preliminare è possibile chiedere il riesame, ma il termine per il TAR continua a decorrere.

Cosa cambia tra permesso di costruire, SCIA e CILA?

Il permesso di costruire (art. 10 TUE) è il titolo richiesto per le opere di maggiore impatto (nuove costruzioni, ristrutturazioni pesanti, opere su immobili vincolati). La SCIA — Segnalazione Certificata di Inizio Attività (art. 22 TUE) — copre un'area intermedia e permette l'avvio dei lavori dopo 30 giorni dalla presentazione, salvo intervento inibitorio del Comune. La CILA — Comunicazione Inizio Lavori Asseverata — è il titolo più snello, riservato a interventi di manutenzione straordinaria leggera. Le rispettive aree di applicazione sono fissate dal TUE e dalle leggi regionali.

Quando si può chiedere la sanatoria edilizia?

La sanatoria edilizia ordinaria (art. 36 TUE, c.d. accertamento di conformità) è ammessa quando l'opera realizzata in assenza o in difformità dal titolo è conforme alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della domanda. È la c.d. doppia conformità. Il diniego di sanatoria può essere impugnato al TAR entro 60 giorni; i motivi tipici riguardano la valutazione della conformità urbanistica e l'apprezzamento delle eventuali difformità minori.

Quanto costa fare un ricorso al TAR in materia edilizia?

I costi sono di due tipi: i costi di giustizia (contributo unificato, oneri di notifica, copia degli atti) e il compenso del difensore. Il contributo unificato per i ricorsi in materia edilizia è quello ordinario (rito generale), salvo materie a rito speciale. Il compenso dell'avvocato segue i parametri forensi previsti dalla legge ed è sempre concordato per iscritto con preventivo dettagliato prima dell'avvio dell'incarico. In caso di vittoria, il TAR può condannare la parte soccombente al rimborso delle spese.

Quali sono i termini per impugnare un atto urbanistico?

Il termine ordinario è di 60 giorni dalla notifica, comunicazione o piena conoscenza dell'atto, ai sensi dell'art. 41 c.p.a. Per gli atti urbanistici di portata generale (PRG, PUG, varianti) il termine decorre dalla pubblicazione, con eccezioni quando l'effetto lesivo si produce solo successivamente attraverso un atto applicativo. È fondamentale individuare con precisione il dies a quo perché il termine è perentorio: il ricorso tardivo è dichiarato inammissibile.