Condono edilizio: i tre condoni, le domande mai definite e che cosa fare oggi

I tre condoni del 1985, del 1994 e del 2003, le pratiche rimaste aperte per decenni, il silenzio-assenso dopo ventiquattro mesi e che cosa succede quando si vende un immobile con un condono pendente.

In breve — Il condono edilizio è una legge eccezionale e a termine che consente di regolarizzare opere abusive anche quando non erano conformi alle regole urbanistiche. In Italia ce ne sono stati tre: nel 1985, nel 1994 e nel 2003, ciascuno con una data entro cui le opere dovevano essere ultimate. Oggi non è aperto alcun condono e non ne è stato annunciato nessuno. Migliaia di domande presentate allora, però, non sono mai state decise dai Comuni.

1. Che cos’è il condono edilizio

Il condono edilizio è una legge eccezionale e a termine con cui lo Stato consente di regolarizzare opere abusive dietro pagamento di una somma, chiamata oblazione, anche quando quelle opere non rispettavano le regole urbanistiche. Non si trova nel testo unico dell’edilizia: ogni condono nasce da una legge propria, che stabilisce quali opere copre ed entro quando va chiesto.

Queste leggi esistono perché la sanatoria edilizia ordinaria non può coprire un’opera che le regole non le rispettava: può soltanto accertare che le rispettava. Il condono fa l’opposto, e per questo lo Stato lo apre di volta in volta con una legge apposita. La sanatoria resta sempre disponibile e non ha scadenza; il condono esiste solo quando una legge lo prevede.

2. Quali opere coprono i tre condoni

I condoni sono stati tre, e ciascuno copre soltanto le opere ultimate entro una certa data. Il primo, del 1985, non poneva limiti di volume; il secondo e il terzo li hanno introdotti, restringendo via via le opere ammesse.

La data di ultimazione è il primo fatto da accertare: un’opera finita anche solo pochi mesi dopo resta fuori dalla legge che la riguarderebbe. Le leggi del 1994 e del 2003 rinviano poi a quella del 1985 per la parte procedurale, quindi le regole su domanda, pagamenti e silenzio sono sostanzialmente le stesse per tutti e tre.

3. Che cosa succede alle domande di condono mai decise

Una domanda di condono mai decisa dal Comune può essere stata accolta ugualmente, per effetto del silenzio dell’amministrazione. La legge prevede infatti che, trascorso il termine di ventiquattro mesi dalla presentazione, la domanda si intenda accolta, purché l’interessato abbia pagato tutte le somme dovute. È il meccanismo del silenzio-assenso, e vale anche per le pratiche ferme da decenni.

Perché quel silenzio valga come accoglimento servono però due condizioni, e c’è un’esclusione. Le condizioni sono che la domanda fosse completa e che l’oblazione e gli eventuali conguagli siano stati pagati per intero. L’esclusione riguarda le opere che la legge dichiara non sanabili: su quelle il silenzio non produce alcun effetto e la pratica resta aperta.

4. Come si verifica se un condono è stato definito

Per verificare se una pratica è stata definita si ricostruisce il fascicolo comunale con l’accesso agli atti, cioè la richiesta con cui si ottiene copia dei documenti che il Comune conserva. Servono tre cose: la domanda protocollata, la prova del pagamento dell’oblazione e degli eventuali conguagli, e il provvedimento finale, che può essere un rilascio, un diniego oppure mancare del tutto.

Quando il provvedimento manca, la posizione dell’immobile si ricostruisce documentando il decorso dei ventiquattro mesi e i pagamenti: il titolo formato per silenzio concorre a determinare lo stato legittimo dell’immobile esattamente come un permesso rilasciato. Se invece i pagamenti non sono completi, vanno regolarizzati prima di qualunque atto di vendita.

5. Vendere un immobile con un condono pendente

Vendere un immobile con un condono pendente si può, ma l’atto deve indicarlo: la legge impone di menzionare gli estremi della domanda e la prova del pagamento dell’oblazione. Un atto che tace quella situazione può essere dichiarato nullo, e il venditore ne risponde verso l’acquirente.

Per chi compra il rischio è concreto, perché insieme all’immobile riceve la pratica e tutto ciò che il Comune potrà decidere in futuro. Prima di firmare conviene quindi accertare tre cose: se la domanda era completa, se le somme sono state tutte pagate e se l’opera rientrava nei limiti del condono invocato. Chi un immobile così l’ha già ricevuto trova il quadro delle responsabilità nella guida sull’abuso edilizio ereditato.

6. Quando il condono non era possibile

Il condono non era possibile per le opere che la legge dichiarava non suscettibili di sanatoria, a cominciare da quelle realizzate su aree con un vincolo di inedificabilità anteriore all’esecuzione dei lavori. Su quelle domande il silenzio dei ventiquattro mesi non opera, perché la norma lo esclude espressamente: una pratica presentata trent’anni fa su un’opera non condonabile è ancora oggi senza esito.

Il terzo condono ha inoltre lasciato alle Regioni un margine di intervento, e alcune hanno ristretto ulteriormente le ipotesi ammesse o i limiti di volume. La verifica non si esaurisce quindi nella legge statale: va letta insieme alla legge regionale applicabile all’epoca della domanda.

7. Ci sarà un nuovo condono edilizio

Un nuovo condono edilizio non è aperto e non è stato annunciato. Perché ci sia servirebbe una legge nuova, approvata dal Parlamento: non è un termine che si riapre né una scadenza che si rinnova da sé. Le riforme più recenti del testo unico hanno seguito una strada diversa, allargando le ipotesi di sanatoria ordinaria, che accerta la conformità, anziché perdonare le opere non conformi.

Per chi ha un abuso da sistemare la differenza è sostanziale: la sanatoria si può chiedere oggi, alle condizioni descritte nella guida sulla sanatoria edilizia. Nel frattempo il procedimento comunale va avanti per conto suo, con le conseguenze ricostruite nella guida sulle sanzioni per abuso edilizio.

8. Come ti assiste lo Studio

Lo Studio Legale Calzoni assiste privati, imprese e Comuni sulle pratiche di condono rimaste aperte, dalla ricostruzione del fascicolo con l’accesso agli atti fino al ricorso al TAR contro il diniego tardivo: verifica se la domanda era completa, se i pagamenti sono integrali, se il silenzio-assenso si è formato davvero e che cosa si può scrivere in un atto di vendita.

L’assistenza riguarda anche il lato opposto, cioè chi compra o eredita un immobile con una pratica pendente e deve capire che cosa sta prendendo, e i Comuni che devono definire oggi domande presentate decenni fa. Trovi tutte le aree di intervento nella pagina dedicata all’edilizia e urbanistica.

Domande frequenti

Ci sarà un nuovo condono edilizio? No, nessun condono è aperto e nessuno è stato annunciato. Perché ce ne sia uno servirebbe una legge nuova: non è una scadenza che si rinnova. Quello che si può chiedere oggi è l’accertamento di conformità, cioè la sanatoria ordinaria.

Qual è la differenza tra condono e sanatoria edilizia? Il condono è una legge eccezionale e a termine che perdona opere non conformi alle regole urbanistiche; la sanatoria è uno strumento ordinario, sempre disponibile, che accerta che l’opera quelle regole le rispettava comunque. Il condono guarda alla data di ultimazione dei lavori, la sanatoria alla conformità.

Quanti condoni edilizi ci sono stati in Italia? Tre: 1985, 1994 e 2003. Coprono rispettivamente le opere ultimate entro il 1° ottobre 1983, il 31 dicembre 1993 e il 31 marzo 2003.

Che cosa succede se il Comune non ha mai risposto alla domanda di condono? Trascorsi ventiquattro mesi dalla presentazione, la domanda si intende accolta, purché sia stata completa, le somme dovute siano state interamente pagate e l’opera non rientri fra quelle che la legge dichiara non sanabili.

Si può vendere una casa con un condono non ancora definito? Sì, ma l’atto deve indicare gli estremi della domanda e la prova del pagamento dell’oblazione. Un atto che lo tace può essere dichiarato nullo, e chi compra riceve la pratica con tutto ciò che il Comune potrà decidere in seguito.

Che cos’è l’oblazione? È la somma che si paga per ottenere il condono, calcolata secondo le tabelle della legge che lo ha disposto. Va distinta dagli oneri concessori, che si pagano al Comune e riguardano il contributo di costruzione.

Il condono vale anche per gli immobili vincolati? Non in generale: la legge esclude le opere realizzate su aree con un vincolo di inedificabilità anteriore all’esecuzione dei lavori. Su quelle domande non si forma nemmeno il silenzio-assenso.

I contenuti di questa pagina si riferiscono a fattispecie generali e non costituiscono parere legale. Ogni situazione va valutata nel caso concreto.