Sanatoria edilizia e accertamento di conformità: quando si può e quanto costa

Che cosa serve per sanare un abuso edilizio, quanto si paga e che cosa significa il silenzio del Comune: sull'art. 36 vale rifiuto, sull'art. 36-bis vale accoglimento.

In breve — La sanatoria edilizia è il titolo che rende regolare un’opera già realizzata, e si chiama accertamento di conformità. Per le opere fatte senza permesso o in totale difformità serve la doppia conformità alla disciplina urbanistica, sia quando l’opera è stata realizzata sia quando si presenta la domanda. Per le parziali difformità e le variazioni essenziali la verifica è più facile. Si paga un’oblazione pari al doppio del contributo di costruzione.

1. Che cos’è la sanatoria edilizia

La sanatoria edilizia è la procedura che rende regolare un’opera abusiva già realizzata, e nel testo unico si chiama accertamento di conformità: il Comune verifica se quell’opera, pur costruita senza titolo o in difformità da esso, rispettava comunque le regole urbanistiche, e in caso affermativo rilascia un permesso di costruire in sanatoria. Quel permesso vale come il titolo che si sarebbe dovuto chiedere prima di iniziare i lavori.

Possono chiederla il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile: anche chi ha comprato o ereditato una casa con una difformità può quindi regolarizzarla da solo, senza rintracciare chi l’ha costruita. Chi resta fermo, invece, rischia secondo la gravità della difformità: una sanzione in denaro per gli abusi minori, la demolizione a proprie spese per quelli più seri e, nei casi dell’art. 31, la perdita gratuita dell’immobile e del terreno su cui sorge. Il quadro completo è nella guida sulle sanzioni per abuso edilizio.

2. Quando scade la sanatoria edilizia

La sanatoria edilizia non ha una scadenza e non esce a ondate: è uno strumento ordinario, sempre aperto, e chi aspetta l’annuncio di una nuova finestra sta aspettando un condono edilizio, che è un’altra cosa. Si può chiedere anche quando l’ordinanza di demolizione è già arrivata: a chiuderne la possibilità non è una data fissata dal legislatore, ma la conclusione del procedimento sanzionatorio sul singolo immobile.

In concreto, con l’ordinanza in mano restano i novanta giorni assegnati per demolire: la domanda va presentata entro quel termine e comunque prima che le sanzioni siano irrogate, perché dopo che il Comune ha constatato l’inottemperanza la porta si chiude. Presentarla, però, non è un gesto formale: finché il Comune non si pronuncia, l’ordinanza resta temporaneamente inefficace e l’amministrazione non può adottare i provvedimenti successivi, a cominciare dall’acquisizione. I modi e i termini per reagire a un provvedimento già arrivato sono nella guida sull’ordinanza di demolizione.

3. La doppia conformità: quando si può sanare un’opera senza titolo

La sanatoria delle opere realizzate senza permesso di costruire o in totale difformità è possibile quando l’intervento risultava conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia nel momento in cui è stato realizzato, sia nel momento in cui si presenta la domanda. È la regola della doppia conformità, e basta che una delle due verifiche fallisca — per esempio perché nel frattempo il piano regolatore è cambiato — perché la sanatoria diventi impossibile.

È la regola più rigida del sistema, e la ragione è che altrimenti basterebbe costruire e aspettare una variante urbanistica favorevole. Per questo la data in cui i lavori sono stati eseguiti va documentata con precisione: è da lì che dipende quale disciplina si applica alla prima delle due verifiche.

4. La sanatoria delle parziali difformità

Le parziali difformità e le variazioni essenziali si sanano a condizioni più accessibili, introdotte nel 2024: l’intervento deve essere conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. La doppia conformità resta, ma le due verifiche guardano a momenti diversi, e questo rende sanabili molte irregolarità che prima non lo erano.

La domanda va accompagnata dalla dichiarazione di un professionista abilitato che attesta le conformità necessarie, e l’epoca di realizzazione si prova con la stessa documentazione che serve a ricostruire lo stato legittimo dell’immobile. Se quell’epoca è impossibile da accertare, il tecnico la attesta con dichiarazione propria e sotto la propria responsabilità, con le sanzioni penali previste per le dichiarazioni false.

5. Quali documenti servono per la sanatoria

I documenti che servono per la sanatoria li fissa in buona parte il Comune, nella modulistica dello sportello unico, ma tre elementi ricorrono sempre perché li chiede la legge: la dichiarazione di un professionista abilitato che attesta le conformità necessarie, la prova dell’epoca di realizzazione dell’intervento e gli elaborati grafici che mettono a confronto lo stato dei luoghi con quello assentito.

L’epoca dei lavori si prova con la stessa documentazione che serve a ricostruire lo stato legittimo dell’immobile — catasto di primo impianto, riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio — e quando è impossibile accertarla il tecnico la attesta con dichiarazione propria, sotto la propria responsabilità e con le sanzioni penali previste per le dichiarazioni false. A questi si aggiunge la ricevuta del pagamento dell’oblazione, che condiziona il rilascio del titolo.

6. Quanto costa la sanatoria edilizia

La sanatoria costa un’oblazione pari al doppio del contributo di costruzione, o alla misura dell’art. 16 quando il contributo non sarebbe dovuto. Per le parziali difformità e le variazioni essenziali l’importo è aumentato del 20 per cento, incremento che però non si applica se l’intervento era conforme sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda.

Per le opere fatte senza SCIA o in difformità da essa il criterio cambia: si paga il doppio dell’aumento di valore venale dell’immobile, valutato dall’Agenzia delle entrate, entro una forbice che va da 1.032 a 10.328 euro, e che scende da 516 a 5.164 euro quando la doppia conformità piena c’è comunque. Sopra tutto questo, se l’immobile è vincolato, si aggiunge la sanzione paesaggistica pari al maggiore importo fra il danno arrecato e il profitto conseguito. Restano fuori dal conto le spese tecniche — rilievo, elaborati, asseverazione del professionista — che non hanno una tariffa di legge e pesano in proporzione a quanto è lunga la catena dei titoli e a quanto è completo l’archivio comunale.

7. Che cosa succede se il Comune non risponde

Se il Comune non risponde, il risultato dipende da quale sanatoria si è chiesta, e le due regole sono opposte. Sulla domanda dell’art. 36 il dirigente si pronuncia entro sessanta giorni, decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata: il silenzio è un no, e va impugnato nei termini come qualunque diniego. Sulla domanda dell’art. 36-bis il termine è di quarantacinque giorni e il silenzio vale accoglimento.

Nel secondo caso il titolo si forma da sé e le decisioni comunali tardive non hanno effetto, ma conviene renderlo visibile: su richiesta dell’interessato il Comune deve rilasciare per via telematica un’attestazione del decorso dei termini, e se non lo fa entro dieci giorni si può agire davanti al giudice amministrativo contro il silenzio. Attenzione però ai due inceppi che fermano l’orologio: la richiesta istruttoria motivata del Comune lo interrompe, e il procedimento di compatibilità paesaggistica lo sospende.

8. Che cosa fare se la sanatoria viene negata

Il diniego di sanatoria si impugna davanti al TAR entro sessanta giorni, e la stessa regola vale per il silenzio-rifiuto che si forma sulla domanda dell’art. 36. Vale la pena leggere la motivazione con attenzione prima di decidere: molti dinieghi non negano la sanabilità in sé, ma contestano la prova dell’epoca dei lavori o la completezza della documentazione, e in quel caso la strada più breve è una nuova domanda fatta meglio, non un ricorso.

Il diniego, inoltre, riapre la strada sanzionatoria: il Comune applica le sanzioni previste dal testo unico, e per le opere dell’art. 31 questo significa l’ordine di demolizione con i suoi novanta giorni. Per questo la decisione fra impugnare, ripresentare e demolire va presa subito e insieme, non una alla volta.

9. Come ti assiste lo Studio

Lo Studio Legale Calzoni assiste privati, imprese e Comuni in materia di sanatoria edilizia, dalla valutazione preliminare di sanabilità fino al ricorso al TAR contro il diniego: verifica quale delle due discipline si applica al caso, se la doppia conformità regge davvero, come si documenta l’epoca dei lavori e quanto costerà l’oblazione, così che la domanda si presenti sapendo come andrà a finire.

L’assistenza copre anche i momenti in cui la sanatoria si incrocia con altro — un’ordinanza di demolizione già notificata, una compravendita ferma, un vincolo paesaggistico che impone un parere, un Comune che non risponde — e serve a non perdere termini che non tornano indietro. Trovi tutte le aree di intervento nella pagina dedicata all’edilizia e urbanistica.

Domande frequenti

I lavori fatti senza CILA si possono sanare? Per la CILA non serve una sanatoria, perché è una comunicazione e non un titolo da rilasciare: si presenta anche in ritardo, pagando una sanzione di 1.000 euro che scende a poco più di 333 se la comunicazione è spontanea e il cantiere è ancora aperto. Il punto è trattato nella guida sulla CILA tardiva.

Esce una nuova sanatoria edilizia? La sanatoria non «esce»: è uno strumento ordinario del testo unico dell’edilizia, sempre disponibile, e non ha una data di apertura né di scadenza. Quello che viene annunciato di tanto in tanto è un condono, cioè una legge eccezionale e a termine: perché ce ne sia uno nuovo serve una legge che lo istituisca.

Chi può chiedere la sanatoria edilizia? Il responsabile dell’abuso oppure l’attuale proprietario dell’immobile. Anche chi ha comprato o ereditato una casa con una difformità può quindi presentare la domanda da solo, senza rintracciare chi ha costruito.

Che cos’è la concessione edilizia in sanatoria? È il nome che il titolo in sanatoria aveva prima del testo unico del 2001, quando il titolo edilizio si chiamava concessione. Oggi l’equivalente è il permesso di costruire in sanatoria, e molte pratiche ancora in circolazione portano la vecchia dicitura perché furono rilasciate sotto la legge 47 del 1985.

Quanto tempo ci vuole per ottenere la sanatoria? Il Comune ha quarantacinque giorni per le domande dell’art. 36-bis e sessanta per quelle dell’art. 36. I termini però si interrompono se l’ufficio chiede integrazioni istruttorie e si sospendono quando serve il parere sulla compatibilità paesaggistica.

Qual è la differenza tra sanatoria e condono edilizio? La sanatoria è uno strumento ordinario e sempre disponibile, che accerta che l’opera era conforme alle regole e quindi avrebbe potuto essere autorizzata. Il condono è una misura eccezionale, aperta per un periodo limitato da una legge apposita, che consente di regolarizzare anche opere non conformi. Oggi non c’è alcun condono aperto.

Si può sanare un abuso edilizio se il piano regolatore è cambiato? Per le opere senza titolo o in totale difformità no, perché la conformità deve esserci sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. Per le parziali difformità e le variazioni essenziali sì, perché la conformità urbanistica si valuta solo al momento della domanda.

Quanto tempo ha il Comune per rispondere a una domanda di sanatoria? Sessanta giorni per le domande dell’art. 36 e quarantacinque per quelle dell’art. 36-bis. Nel primo caso il silenzio vale rifiuto, nel secondo vale accoglimento.

Chi può chiedere la sanatoria? Il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile. Anche chi ha comprato o ereditato una casa con una difformità può quindi regolarizzarla da solo.

La sanatoria cancella il reato edilizio? Il rilascio del permesso in sanatoria estingue i reati contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche. Il punto è trattato nella guida su quando l’abuso edilizio è reato.

Si può chiedere la sanatoria dopo l’ordinanza di demolizione? Sì, purché i termini dell’ordinanza non siano scaduti e le sanzioni non siano state ancora irrogate. Dopo l’accertamento dell’inottemperanza la finestra si chiude.

I contenuti di questa pagina si riferiscono a fattispecie generali e non costituiscono parere legale. Ogni situazione va valutata nel caso concreto.