Ordinanza di demolizione: come funziona, come bloccarla e chi deve demolire
Chi riceve un'ordinanza di demolizione ha novanta giorni per demolire e sessanta per impugnare. Chi deve ottemperare anche se l'abuso l'ha commesso un altro, come si blocca il provvedimento, che cosa succede se il termine scade e come si chiede la proroga fino a duecentoquaranta giorni.
In breve — L’ordinanza di demolizione è l’atto con cui il Comune ordina di abbattere un’opera abusiva e di rimettere i luoghi come erano, entro novanta giorni dalla notifica. Se il termine scade senza che si sia demolito, l’immobile e il terreno su cui sorge passano gratuitamente al Comune, senza bisogno di altri atti. Per fermarla si chiede al TAR la sospensiva entro sessanta giorni, oppure si presenta domanda di sanatoria; il Comune può anche prorogare il termine fino a duecentoquaranta giorni.
1. Che cos’è l’ordinanza di demolizione
L’ordinanza di demolizione è l’atto con cui il Comune ordina di abbattere, a spese del destinatario, un’opera costruita senza permesso o troppo diversa da quella autorizzata, e quindi abusiva, riportando i luoghi allo stato precedente. Si chiama anche ingiunzione a demolire o ordinanza di ripristino dello stato dei luoghi, e sono la stessa cosa.
Questo articolo segue l’ordine delle domande che si pone chi la riceve: chi l’ha emessa, chi deve demolire quando l’abuso l’ha commesso un altro, come si blocca il provvedimento, che cosa succede se il termine scade, quanto tempo resta per impugnare e come si chiede la proroga.
2. Chi emette l’ordinanza di demolizione
L’ordinanza di demolizione la emette il dirigente o il responsabile dell’ufficio tecnico comunale, non il sindaco e non la giunta, dopo che l’abuso è stato accertato con un sopralluogo e un verbale della polizia locale, che in quanto polizia giudiziaria ha l’obbligo di segnalare ogni presunta violazione urbanistico-edilizia (art. 27, comma 4). È un dettaglio che diventa concreto in un caso: se l’atto è firmato da chi non ne aveva il potere, è un vizio che si fa valere nel ricorso.
La norma · art. 31, comma 2, del d.P.R. 380/2001
«Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell'articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l'area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3.»
L’ordinanza va notificata al proprietario e al responsabile dell’abuso, che possono essere la stessa persona — chi costruisce senza permesso in casa propria è entrambe le cose — ma spesso non lo sono: responsabile è chi ha materialmente eseguito l’opera, e può benissimo essere chi detiene l’immobile per contratto, come l’inquilino che realizza una sopraelevazione sull’edificio che ha in affitto.
3. Chi deve ottemperare all’ordinanza di demolizione
All’ordinanza di demolizione deve ottemperare il proprietario dell’immobile, anche quando l’abuso l’ha commesso un altro. Il motivo è pratico prima che giuridico: l’ordine chiede di abbattere qualcosa, e può obbedire soltanto chi in quell’immobile può entrare e disporne. Per questo il Comune lo rivolge al proprietario, ma può rivolgerlo anche al responsabile dell’abuso diverso dal proprietario, purché costui abbia la disponibilità materiale dell’opera in forza di un diritto reale o personale di godimento: l’usufruttuario, l’inquilino, chi la detiene in comodato.
La decisione · Cons. Stato, Sez. III, 25 settembre 2026, n. 7114
«La qualità di proprietario non responsabile dell'abuso non esime gli appellanti dall'obbligo di demolizione né, in caso di inottemperanza, dall'effetto acquisitivo in favore del patrimonio comunale che si produce ex lege allo spirare del termine di novanta giorni assegnato dall'ordinanza, nei confronti di tutti i suoi destinatari.»
«La mera diffida rivolta dal proprietario all'autore dell'abuso non costituisce iniziativa sufficiente e idonea ad esimere il primo dall'obbligo di ottemperare.»
Il proprietario che l’abuso non l’ha commesso può liberarsi dall’ordine di demolizione se riesce a dimostrare di aver preso iniziative concretamente idonee a costringere chi ha costruito a rimettere a posto i luoghi, e una semplice diffida non basta.
4. Entro quanto si deve ottemperare all’ordine di demolizione
All’ordine di demolizione si deve ottemperare entro novanta giorni, che decorrono dalla notifica dell’ordinanza e non dal giorno del sopralluogo né da quello in cui l’ufficio ha accertato l’abuso. È un termine unico e autonomo: non si somma ad altri, non si riapre presentando istanze al Comune e non si allunga perché la pratica è complessa. A sospenderlo sono soltanto la sospensiva del TAR e la domanda di sanatoria.
La norma · art. 31, comma 3, del d.P.R. 380/2001
«Il termine di cui al primo periodo può essere prorogato con atto motivato del comune fino a un massimo di duecentoquaranta giorni nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell'immobile all'epoca di adozione dell'ingiunzione o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico, che rendano inesigibile il rispetto di tale termine.»
Il termine può però essere allungato fino a duecentoquaranta giorni: il Comune lo proroga con atto motivato in tre casi — serie e comprovate esigenze di salute di chi risiedeva nell’immobile quando l’ingiunzione è stata adottata, assoluto bisogno, o gravi situazioni di disagio socio-economico che rendano inesigibile il rispetto dei novanta giorni. Non è un automatismo: la proroga si chiede all’ufficio tecnico documentando la condizione, ed è una strada che quasi nessuno percorre pur potendo triplicare il tempo disponibile.
5. Come bloccare un’ordinanza di demolizione
Un’ordinanza di demolizione si può bloccare in tre modi:
- il ricorso al TAR con la richiesta di sospensiva;
- la domanda di annullamento in autotutela rivolta al Comune;
- la domanda di sanatoria;
- la fiscalizzazione, che non ferma l’ordine ma sostituisce la demolizione con una somma di denaro.
Attenzione ai termini
Le tre strade non si escludono e si possono percorrere insieme, ma due hanno una scadenza. Il ricorso al TAR va proposto entro sessanta giorni dalla notifica: scaduti quelli l'ordinanza diventa definitiva e non più impugnabile, qualunque vizio avesse. La domanda di sanatoria va presentata entro i novanta giorni, e comunque prima che le sanzioni siano irrogate.
L'autotutela e la fiscalizzazione non hanno un termine proprio, ma non riaprono quelli perduti: chiederle dopo i sessanta giorni non restituisce la possibilità di contestare l'atto.
Una premessa vale per tutte e tre: l’ordinanza è un atto dovuto, e accertato l’abuso il Comune non può scegliere se intervenire. Per questo non si contesta l’opportunità della demolizione, ma gli errori commessi nel qualificare l’abuso e nel condurre il procedimento.
5.1 Il ricorso al TAR contro l’ordinanza di demolizione
Il ricorso al TAR contro l’ordinanza di demolizione va proposto entro sessanta giorni dalla notifica, ed è la sola strada che porta la questione davanti a un giudice. A fermare l’ordinanza di demolizione, però, non è il ricorso ma la sospensiva, che il tribunale decide in camera di consiglio nel giro di poche settimane: la concede quando il ricorso appare fondato a un primo esame e dall’esecuzione deriverebbe un danno grave e irreparabile — nella demolizione evidente, perché un’opera abbattuta non si ripristina.
La norma · art. 29 del codice del processo amministrativo
«L'azione di annullamento per violazione di legge, incompetenza ed eccesso di potere si propone nel termine di decadenza di sessanta giorni.»
Ottenere la sospensiva non azzera però i novanta giorni: li mette in pausa. Chi la ottiene al giorno ottantacinque conserva cinque giorni, non novanta, e se la causa si chiude male quei cinque giorni sono tutto il tempo che ha; chi invece arriva quando il termine era già scaduto non ha più nulla da sospendere, perché il Comune è già proprietario.
La decisione · Cons. Stato, Adunanza Plenaria, 31 luglio 2026, n. 7
«Il termine di novanta giorni, fissato dall'articolo 31, comma 3, del d.P.R. n. 380 del 2001 è sospeso dalla pronuncia cautelare o dalla sentenza di primo grado del giudice amministrativo favorevole al ricorrente e riprende a decorrere a seguito della comunicazione di un provvedimento giurisdizionale di segno contrario, fatta salva la verifica in concreto della esigibilità dell'esecuzione da parte dell'interessato nel tempo residuo e la sua possibilità di chiedere all'Amministrazione l'accertamento di conformità o la fissazione di un ulteriore congruo termine per ottemperare all'ordine.»
«Il Comune diventa di diritto proprietario del bene, oggetto dell'ordinanza di ripristino dello stato dei luoghi, qualora il giudice amministrativo – dopo il decorso del termine previsto dall'art. 31, comma 3, del d.P.R. n. 380 del 2001 – abbia emesso una misura cautelare o una sentenza di primo grado favorevole al ricorrente, seguita da una sentenza che abbia definitivamente respinto il ricorso.»
5.2 L’annullamento dell’ordinanza in autotutela
La domanda di annullamento in autotutela chiede al Comune di ritirare da sé l’ordinanza di demolizione che ha emesso. La legge la configura come una possibilità dell’amministrazione, non come un diritto di chi la presenta: il Comune non è obbligato a rispondere, e se tace non si forma un silenzio impugnabile (Cons. Stato, Sez. II, n. 832/2026). Per questo l’ordinanza di demolizione non si combatte con l’autotutela da sola: va presentata insieme al ricorso, mai al posto suo.
La norma · art. 21-novies, comma 1, della legge 241/1990
«Il provvedimento amministrativo illegittimo ai sensi dell'articolo 21-octies, esclusi i casi di cui al medesimo articolo 21-octies, comma 2, può essere annullato d'ufficio, sussistendone le ragioni di interesse pubblico, entro un termine ragionevole […] dall'organo che lo ha emanato, ovvero da altro organo previsto dalla legge.»
5.3 La domanda di sanatoria
La domanda di sanatoria sospende l’efficacia dell’ordinanza di demolizione fino alla decisione del Comune, ma non la cancella: se viene negata, l’ordinanza di demolizione riacquista efficacia senza che occorra adottarne una nuova (Cons. Stato, Sez. VI, n. 5529/2023). Va presentata entro i novanta giorni, perché l’art. 36 la ammette fino alla scadenza di quel termine e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni. Per questo non è una mossa dilatoria: ha senso solo quando la conformità c’è davvero.
La norma · art. 36, comma 1, del d.P.R. 380/2001
«In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o in totale difformità nelle ipotesi di cui all'articolo 31 […] fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.»
5.4 La fiscalizzazione
La fiscalizzazione sostituisce l’ordine di demolizione con una somma di denaro, quando l’opera è in parziale difformità e abbatterla danneggerebbe la parte costruita regolarmente. Non si ottiene però impugnando l’ordinanza di demolizione: la valutazione spetta al Comune e solo nella fase esecutiva, cioè dopo che l’ordine è stato emesso. Chi fa ricorso sostenendo che la casa verrebbe giù perde la causa e si gioca anche i sessanta giorni.
La norma · art. 34, comma 2, del d.P.R. 380/2001
«Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell'ufficio applica una sanzione pari al triplo del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al triplo del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.»
La decisione · Cons. Stato, Sez. II, 21 aprile 2026, n. 3128
«La possibilità, ai sensi dell'art. 34 del d.P.R. 380/2001, di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria è rimessa alla valutazione dell'amministrazione competente nella sola fase esecutiva del procedimento, successiva rispetto all'ordine di demolizione.»
| Il vizio | Che cosa si contesta |
|---|---|
| Errata qualificazione dell’abuso | L’opera è parziale difformità (art. 34) e non assenza di titolo o totale difformità (art. 31): cambia la sanzione applicabile |
| Errata individuazione dell’area | L’area indicata per l’acquisizione eccede il sedime e il limite di dieci volte la superficie utile abusiva |
| Carenza di istruttoria o di motivazione | L’ufficio non ha accertato lo stato dei luoghi o non ha dato conto dei presupposti |
| Omessa valutazione di un’istanza pendente | Era già stata presentata una domanda di sanatoria su cui il Comune non si è pronunciato |
| Vizi di notifica o destinatario errato | L’atto non è stato notificato al proprietario o al responsabile dell’abuso, o lo è stato irregolarmente |
6. Cosa succede se non rispetto l’ordinanza
Se l’ordinanza di demolizione non viene rispettata entro novanta giorni, l’opera e il terreno su cui sorge sono acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del Comune. «Di diritto» significa che l’effetto si produce da sé, per il solo decorrere del termine: non serve un atto che lo disponga, e l’accertamento dell’inottemperanza serve soltanto a dare titolo per entrare nel possesso e per trascrivere l’acquisto nei registri immobiliari. Il Consiglio di Stato ha precisato che l’effetto si produce senza che siano necessarie né la notifica dell’accertamento né la trascrizione, e che non contano i passaggi di proprietà successivi, comprese le successioni.
Che cosa si rischia alla scadenza dei 90 giorni
Si perde l'immobile — l'opera passa al Comune insieme all'area di sedime e a quella necessaria per opere analoghe, fino a dieci volte la superficie utile abusivamente costruita: una veranda può trascinarsi dietro una porzione di giardino molto più ampia di sé.
Si paga una sanzione da 2.000 a 20.000 euro — e nelle aree vincolate o a rischio idrogeologico elevato è sempre irrogata nella misura massima (art. 31, comma 4-bis).
Si paga anche la demolizione — una volta acquisita, l'opera viene abbattuta dal Comune a spese dei responsabili dell'abuso (art. 31, comma 5).
Resta il fronte penale — che corre per conto proprio e non si chiude con la perdita dell'immobile.
Il procedimento penale segue regole autonome rispetto a quello amministrativo, ed è ricostruito nella guida su quando l’abuso edilizio è reato.
7. Come ti assiste lo Studio
Lo Studio Legale Calzoni assiste privati, imprese costruttrici e professionisti tecnici che hanno ricevuto un’ordinanza di demolizione, e affianca i Comuni nell’adozione e nella difesa di questi provvedimenti. L’esame parte dal provvedimento e dalle date, perché è lì che si decide che cosa è ancora possibile e che cosa non lo è più.
Su quella base lo Studio predispone il ricorso al TAR e la domanda cautelare, cura i rapporti con l’ufficio tecnico comunale e valuta gli effetti dell’abuso sul piano penale, che segue regole autonome rispetto a quello amministrativo. Poiché i termini sono brevi e una sospensiva ottenuta tardi non restituisce il tempo già consumato, far esaminare l’atto nei primi giorni dalla notifica è la scelta che conserva più alternative. Per il quadro completo della materia si può consultare l’area edilizia e urbanistica.
Domande frequenti
Come bloccare un’ordinanza di demolizione? Il ricorso al TAR da solo non la blocca: occorre chiedere la sospensiva, cioè la misura cautelare con cui il giudice sospende l’esecuzione del provvedimento. In alternativa si può presentare un’istanza di accertamento di conformità, che sospende l’efficacia dell’ordinanza fino alla decisione del Comune.
Chi emette l’ordinanza di demolizione? La emette il dirigente o il responsabile dell’ufficio tecnico comunale, non il sindaco né la giunta, dopo aver accertato che l’intervento è stato eseguito in assenza di permesso, in totale difformità o con variazioni essenziali.
Chi deve demolire se l’abuso l’ha costruito un altro? Il proprietario attuale. Per il Consiglio di Stato proprietario e autore dell’abuso sono destinatari congiunti dell’ordine, e la qualità di proprietario non responsabile non esime dall’obbligo di demolire né dall’acquisizione in caso di inottemperanza. Per liberarsi occorre dimostrare di aver preso iniziative concretamente idonee a costringere l’autore al ripristino: la semplice diffida non basta.
Si può pagare invece di demolire? Solo in un caso: quando l’abuso è una parziale difformità dal permesso e la demolizione non potrebbe avvenire senza pregiudicare la parte costruita in conformità. In quella situazione l’art. 34 del d.P.R. 380/2001 prevede una sanzione pari al triplo del costo di produzione della parte difforme se l’immobile è residenziale, al triplo del valore venale negli altri casi. Per gli abusi più gravi — assenza di permesso o totale difformità — questa possibilità non esiste: se il destinatario non demolisce provvede il Comune, sempre a spese dei responsabili dell’abuso (art. 31, comma 5).
Ho costruito l’abuso ma ho venduto la casa: rispondo ancora? Dipende da che cosa. L’obbligo materiale di demolire segue l’immobile e tocca a chi ne ha la disponibilità, quindi al nuovo proprietario: chi ha venduto non può più entrare per abbattere, e non gli si può chiedere di farlo. Resta però la responsabilità per l’abuso, perché il reato è personale e non si trasferisce con il bene, e perché per il Consiglio di Stato non si può ammettere «l’effetto paradossale per cui un qualunque autore di abusi edilizi potrebbe facilmente allontanarne da sé le conseguenze, alienando la proprietà degli immobili interessati» (Sez. VI, 11 maggio 2018, n. 2826). Chi vende risponde inoltre verso l’acquirente di ciò che gli ha taciuto.
Cosa succede se non rispetto l’ordinanza entro 90 giorni? L’opera e l’area su cui sorge sono acquisite di diritto e gratuitamente al patrimonio del Comune, entro il limite di dieci volte la superficie utile abusivamente costruita, e si applica una sanzione pecuniaria da 2.000 a 20.000 euro per l’inottemperanza.
Se il TAR mi dà la sospensiva e poi perdo, ho di nuovo 90 giorni? No. Secondo l’Adunanza Plenaria n. 7 del 31 luglio 2026 la pronuncia cautelare favorevole sospende il termine ma non lo azzera: alla comunicazione di un provvedimento di segno contrario riprende a decorrere soltanto la frazione non ancora consumata.
Si può chiedere una proroga dell’ordinanza di demolizione? Sì. L’art. 31, comma 3, consente al Comune di prorogare il termine con atto motivato fino a un massimo di duecentoquaranta giorni, nei casi di serie esigenze di salute, assoluto bisogno o gravi situazioni di disagio socio-economico.
L’ordinanza di demolizione va in prescrizione? No. L’illecito edilizio è permanente: secondo l’Adunanza Plenaria n. 9 del 2017 il Comune può ordinare la demolizione anche dopo molti anni, e il solo decorso del tempo non rende illegittimo il provvedimento.
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