Tolleranze costruttive: quali scostamenti non sono abuso edilizio

Tolleranze costruttive: quali scostamenti non sono abuso edilizio

Non ogni scostamento dal progetto è un abuso. Le percentuali che contano, il calcolo che fa cadere le ordinanze e quello che fa perdere i ricorsi.

In breve — Le tolleranze costruttive sono gli scostamenti dal titolo edilizio che, entro limiti precisi, la legge non considera violazioni: dentro quei limiti non sono abuso edilizio. L’art. 34-bis del testo unico ne disciplina due tipi: le tolleranze costruttive, che misurano lo scostamento dimensionale e vanno dal 2 al 6 per cento secondo l’epoca dei lavori e la superficie dell’unità, e le tolleranze esecutive, che riguardano il modo di esecuzione e non hanno percentuali. Entrambe le dichiara un tecnico abilitato negli atti dell’immobile.

1. Che cosa sono le tolleranze costruttive

Le tolleranze costruttive sono gli scostamenti fra l’opera costruita e il titolo che l’ha autorizzata. La disciplina è raccolta in un solo articolo del testo unico dell’edilizia, l’art. 34-bis del d.P.R. 380/2001, che porta per rubrica proprio «Tolleranze costruttive» ma al suo interno contiene due istituti distinti:

La disciplina delle tolleranze costruttive in senso proprio esiste perché in cantiere la corrispondenza millimetrica fra progetto ed edificio non si verifica quasi mai, e senza una soglia qualunque scostamento di pochi centimetri sarebbe una difformità da trattare come abuso edilizio. L’art. 34-bis dice in sostanza che gli scostamenti contenuti entro i limiti e rispettosi delle condizioni che l’articolo stesso fissa non costituiscono violazione edilizia, e sono pertanto tollerati.

2. Quali sono le percentuali delle tolleranze costruttive

Gli scostamenti rientrano nelle tolleranze costruttive quando rispettano determinati limiti percentuali. Quei limiti sono cambiati nel corso del tempo, quindi la prima verifica riguarda quando l’intervento è stato realizzato: la norma distingue fra le opere realizzate entro il 24 maggio 2024 e quelle successive.

2.1 Le opere realizzate dopo il 24 maggio 2024

Per le opere realizzate dopo il 24 maggio 2024 la soglia è una sola, il 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo, e non cambia con la dimensione dell’unità immobiliare. È la regola generale, quella che si applica a tutte le costruzioni nuove (art. 34-bis, comma 1). Gli scostamenti ammessi valgono anche per le misure minime previste in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari.

La norma · art. 34-bis, comma 1, del d.P.R. 380/2001

«Il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.»

2.2 Le opere realizzate entro il 24 maggio 2024

Per le opere realizzate entro il 24 maggio 2024 la soglia cresce al diminuire dell’unità immobiliare, dal 2 per cento per le più grandi fino al 6 per cento per quelle sotto i sessanta metri quadri. È la scala introdotta nel 2024 dal decreto Salva Casa per il patrimonio edilizio già esistente (art. 34-bis, comma 1-bis).

Superficie utile dell’unità immobiliare Tolleranza
oltre 500 m² 2%
da 300 a 500 m² 3%
da 100 a 300 m² 4%
da 60 a 100 m² 5%
sotto i 60 m² 6%

La norma · art. 34-bis, comma 1-bis, del d.P.R. 380/2001

«Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti: […]

d) del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati; d-bis) del 6 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.»

Nell’elenco due voci si sovrappongono: una parla di unità «inferiori ai 100 metri quadrati», l’altra, aggiunta quando la legge è stata convertita, di unità «inferiori ai 60». Sotto quella misura prevale la previsione più specifica, cioè il 6 per cento.

3. Come si calcola la percentuale su cui si misura la tolleranza

Una regola vale in ogni caso, qualunque sia l’epoca dei lavori: la percentuale si rapporta alla singola unità immobiliare, non al fabbricato né all’insieme delle unità dello stesso proprietario, perché la legge usa le stesse parole in entrambi i regimi. Sommare due unità per spalmare lo scostamento è l’errore di calcolo più frequente, ed è quello su cui il Consiglio di Stato è intervenuto.

La decisione · Cons. Stato, Sez. IV, 2 aprile 2025, n. 2771

Un locale di quattro metri quadri ricavato fra due appartamenti dello stesso proprietario. Il Comune aveva archiviato il procedimento di demolizione calcolando il 2 per cento sulla superficie complessiva delle due unità, trecento metri quadri; i giudici hanno annullato l'archiviazione, perché il parametro va riferito all'unità immobiliare che subisce lo scostamento, e l'incidenza risultava del 2,66 per cento.

Una seconda regola vale soltanto per le opere realizzate entro il 24 maggio 2024, perché solo in quel regime la dimensione dell’unità decide la soglia. La superficie utile si calcola sulla sola superficie assentita dal titolo che ha abilitato l’intervento, al netto dei frazionamenti eseguiti nel corso del tempo. Su un appartamento di cinquantacinque metri quadri realizzato nel 2010 la soglia è il 6 per cento: su un’altezza assentita di 2,70 metri vale circa sedici centimetri, sulla superficie coperta poco più di tre metri quadri.

L'esempio · casa di 100 m², lavori su 50 m²

L'estensione dei lavori non sceglie la fascia: conta la superficie dell'unità immobiliare assentita dal titolo.

I 50 m² sono una porzione dell'unica unità da 100 m² → base 100 m², soglia 4%.
I 50 m² sono un'unità autonoma già nel titolo → base 50 m², soglia 6%.
L'unità autonoma nasce da un frazionamento successivo → si calcola «al netto dei frazionamenti», quindi base 100 m², soglia 4%.

4. Perché una difformità può restare abuso anche sotto la soglia

Uno scostamento che rispetta i limiti percentuali indicati sopra può comunque configurare un abuso edilizio quando non riguarda un’opera assentita, ma un manufatto che nel progetto autorizzato non c’era. Prima di misurare la percentuale va quindi stabilito di che cosa si sta misurando lo scostamento: se il vano, la tettoia o il locale contestato non risulta nel progetto, non si discute di tolleranza a nessuna percentuale.

La decisione · Cons. Stato, Sez. VI, 28 marzo 2025, n. 2603

Due ripostigli al piano terra, quattro metri quadri in più su una superficie assentita di oltre duecentocinquanta: una percentuale ampiamente dentro il 2 per cento. L'appello è stato respinto comunque, perché quei vani non comparivano nel progetto originario ed erano stati ricavati chiudendo spazi aperti, cioè creati ex novo.

La disposizione «si riferisce all'ipotesi di difformità occorse nella realizzazione di unità immobiliari regolarmente assentite e non già a superfetazioni o comunque a manufatti o vani non presenti nel progetto autorizzato». Il che rende «irrilevante […] il profilo temporale della realizzazione delle opere».

La stessa decisione aiuta però anche chi invoca la tolleranza: accertato che si tratta dello scostamento di un’opera assentita, il momento in cui è stato realizzato non conta, perché la legge non richiede, per le tolleranze costruttive, quella contestualità con il cantiere che pretende invece per quelle esecutive. È una distinzione da tenere a mente, perché nelle contestazioni il tempo viene opposto con frequenza quando l’argomento pertinente sarebbe l’oggetto.

5. Le tolleranze esecutive, in breve

L’art. 34-bis disciplina anche un secondo istituto, le tolleranze esecutive, che non riguardano le misure dell’opera ma il modo in cui è stata eseguita: irregolarità geometriche, modifiche alle finiture di minima entità e diversa collocazione di impianti e opere interne. Non hanno percentuali, devono essere state eseguite durante i lavori e valgono solo sugli immobili non sottoposti a tutela, a condizione che non violino la disciplina urbanistica e non pregiudichino l’agibilità. Quali irregolarità rientrano, le condizioni da verificare e il confronto puntuale con le tolleranze costruttive sono ricostruiti nella guida sulle tolleranze esecutive.

6. Che cosa va presentato al Comune e come si dimostrano

Al Comune non va presentato alcun titolo edilizio. Non serve una SCIA, non serve una CILA e non si chiede un accertamento di conformità, perché uno scostamento che rientra nelle tolleranze non è una violazione: non c’è nulla da assentire né da sanare. L’unico adempimento è la dichiarazione di un tecnico abilitato, che non si deposita da sola ma viaggia dentro un altro atto:

Dimostrarle è un passaggio distinto dal dichiararle, e si fa mettendo a confronto il titolo e lo stato dei luoghi con un rilievo quotato: servono le tavole del progetto assentito, la misura attuale del parametro contestato e il calcolo della percentuale sull’unità corretta. È lo stesso documento che concorre ad attestare lo stato legittimo dell’immobile richiesto dal notaio e dalla banca.

7. Che cosa succede se la soglia viene superata

Superare la soglia non comporta automaticamente la sanzione più grave. Il Consiglio di Stato ha affermato che il mero superamento del 2 per cento non basta a configurare una variazione essenziale: spetta al Comune una verifica in concreto sulle caratteristiche dell’opera e sulle ragioni per cui quello scostamento meriterebbe la demolizione. Un’ordinanza che si limita a constatare il superamento della percentuale, senza quella valutazione, è attaccabile proprio su questo punto.

Vale però anche il contrario, e con uguale rigore: chi invoca la tolleranza deve quantificarla. Il TAR Lazio ha respinto un ricorso osservando che il ricorrente «si è limitato infatti ad affermare la riconducibilità della variazione degli spazi interni alle c.d. tolleranze costruttive senza esplicitare alcun calcolo a supporto di tale deduzione», e richiamando la necessità di una valutazione complessiva dell’intervento edilizio. È la ragione per cui molte difese sulle tolleranze costruttive si perdono prima del merito: non per la percentuale, ma per il calcolo che nessuno ha prodotto.

8. Le soglie del 2024 su un’ordinanza già emessa

Le soglie più generose introdotte nel 2024 non travolgono i provvedimenti già adottati: un’ordinanza di demolizione emessa prima non diventa illegittima perché la legge è cambiata dopo. Vale il principio tempus regit actum, per cui la legittimità dell’atto si giudica con la norma in vigore quando è stato adottato, e su questa base il TAR Lazio ha respinto chi invocava l’art. 34-bis per una situazione anteriore alla sua entrata in vigore.

Questo non rende la nuova disciplina inutilizzabile su un’opera vecchia. Resta la strada di chiedere al Comune di riesaminare la posizione alla luce delle soglie oggi applicabili, producendo il rilievo e il calcolo, e resta la dichiarazione del tecnico per le tolleranze che oggi rientrano nei limiti. Che cosa comporta invece una difformità che le soglie non coprono è ricostruito nella guida sulle sanzioni per abuso edilizio, mentre la via dell’accertamento di conformità è descritta in quella sulla sanatoria edilizia.

9. Come ti assiste lo Studio

Lo Studio Legale Calzoni assiste privati, imprese e Comuni nelle contestazioni che riguardano gli scostamenti dal titolo edilizio: verifica se la difformità contestata è davvero uno scostamento di un’opera assentita o un’opera nuova, se il calcolo della percentuale è stato eseguito sul parametro e sull’unità immobiliare corretti e se l’epoca dei lavori consente di applicare le soglie più favorevoli. Molte ordinanze si fermano qui, perché una difformità tollerata non può essere sanzionata e un superamento della soglia, da solo, non basta a giustificare la demolizione.

L’assistenza prosegue nelle sedi in cui la questione si decide — il contraddittorio con l’ufficio tecnico comunale e, quando serve, il ricorso al TAR — e nei momenti in cui la tolleranza va invece documentata, come la preparazione di una compravendita o di una nuova pratica edilizia. In entrambi i casi il lavoro parte dallo stesso documento, cioè il confronto quotato fra il progetto assentito e lo stato dei luoghi. Trovi tutte le aree di intervento nella pagina dedicata all’edilizia e urbanistica.

Domande frequenti

Qual è la percentuale di tolleranza in edilizia? Il 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per gli interventi realizzati dopo il 24 maggio 2024. Per quelli realizzati entro quella data la soglia sale al 3, 4, 5 o 6 per cento a seconda della superficie dell’unità immobiliare, con il 6 per cento riservato alle unità sotto i sessanta metri quadri.

Quali sono le tolleranze costruttive per le nuove costruzioni? Per le opere realizzate dopo il 24 maggio 2024 vale la soglia unica del 2 per cento, senza le percentuali crescenti che la legge riserva agli interventi anteriori a quella data. La superficie dell’unità immobiliare, quindi, non cambia la soglia.

Come si calcolano le tolleranze costruttive? Si rapporta lo scostamento misurato alla misura prevista nel titolo per quel parametro, riferendo il calcolo alla singola unità immobiliare. La superficie da considerare è solo quella assentita dal titolo che ha abilitato l’intervento, al netto dei frazionamenti eseguiti nel tempo: non si sommano due unità per diluire lo scostamento di una.

Qual è la differenza tra tolleranze costruttive ed esecutive? Le costruttive riguardano lo scostamento dimensionale dalle misure del titolo e si misurano in percentuale; le esecutive riguardano il modo di esecuzione, non hanno percentuali, devono essere state eseguite durante i lavori e valgono solo sugli immobili non sottoposti a tutela. Il confronto per esteso è nella guida sulle tolleranze esecutive.

Le tolleranze costruttive vanno sanate? No. Non costituendo violazione edilizia non c’è nulla da sanare: vanno però dichiarate da un tecnico abilitato, nella modulistica edilizia o con dichiarazione asseverata allegata agli atti di trasferimento.

Per le tolleranze costruttive serve una SCIA o una CILA? No, non serve alcun titolo edilizio: non essendo violazioni non c’è nulla da assentire. Serve la dichiarazione di un tecnico abilitato, che entra nella modulistica di una pratica edilizia successiva oppure si allega all’atto notarile di trasferimento. Nelle zone sismiche, escluse quelle a bassa sismicità, il tecnico attesta inoltre il rispetto delle norme tecniche vigenti all’epoca dei lavori, con trasmissione allo sportello unico.

Nelle zone sismiche basta la dichiarazione del tecnico? No. Nelle zone sismiche, escluse quelle a bassa sismicità, il tecnico attesta anche il rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti quando l’intervento è stato realizzato, con trasmissione allo sportello unico. Il Consiglio di Stato ha affermato che in zona sismica l’esclusione dal novero delle violazioni edilizie è subordinata all’autorizzazione prevista dall’art. 94, comma 2, del testo unico.

Quando non si applicano le tolleranze costruttive? Quando lo scostamento supera la percentuale applicabile e quando non si tratta di uno scostamento ma di un’opera che nel progetto autorizzato non c’era, perché in quel caso la norma non opera a nessuna percentuale. Le tolleranze esecutive, inoltre, non si applicano agli immobili sottoposti a tutela, se l’intervento viola la disciplina urbanistica o se pregiudica l’agibilità.

Le tolleranze valgono sugli immobili vincolati o in zona paesaggistica? Le tolleranze dimensionali non sono escluse dalla norma, mentre le tolleranze esecutive sono previste solo per gli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio. Resta in ogni caso autonomo il regime dell’autorizzazione paesaggistica, che va verificato a parte.

La tolleranza vale anche per le distanze dai confini? Sì verso l’amministrazione, perché gli scostamenti ammessi valgono anche rispetto alle misure minime in materia di distanze. Non verso il vicino: la legge precisa che l’applicazione dell’articolo non può comportare limitazione dei diritti dei terzi, che conservano le azioni civili a tutela delle distanze legali.

Un errore di progetto corretto in cantiere è un abuso? Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione del progetto rientrano fra le tolleranze esecutive, purché non violino la disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità.

I contenuti di questa pagina si riferiscono a fattispecie generali e non costituiscono parere legale. Ogni situazione va valutata nel caso concreto.