Tolleranze esecutive: quali irregolarità non sono abuso edilizio

Tolleranze esecutive: quali irregolarità non sono abuso edilizio

Le irregolarità di esecuzione che la legge non considera violazioni: quali sono, perché non hanno percentuali, le tre condizioni e la trappola delle zone sismiche.

In breve — Le tolleranze esecutive sono le irregolarità nel modo in cui l’opera è stata eseguita che l’art. 34-bis del testo unico dell’edilizia non considera violazioni edilizie. Comprendono le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture di minima entità e la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori. Non si misurano in percentuale: contano la natura e la minima entità dell’irregolarità. Valgono solo sugli immobili non sottoposti a tutela, se non violano la disciplina urbanistica e non pregiudicano l’agibilità.

1. Che cosa sono le tolleranze esecutive

Le tolleranze esecutive sono le irregolarità nel modo in cui l’opera è stata eseguita che la legge non considera violazioni edilizie. La disciplina è nell’art. 34-bis del d.P.R. 380/2001, lo stesso articolo che disciplina anche le tolleranze costruttive: due istituti distinti, con presupposti e condizioni diverse.

La disciplina delle tolleranze esecutive esiste perché in cantiere la corrispondenza fra progetto ed esecuzione non riguarda solo le misure, ma anche le finiture, la geometria delle pareti e la posizione degli impianti, che quasi mai coincidono con il disegno. L’art. 34-bis dice in sostanza che queste irregolarità, se rientrano nelle categorie elencate e rispettano le condizioni che l’articolo stesso fissa, non costituiscono violazione edilizia e sono pertanto tollerate.

2. Quali irregolarità rientrano nelle tolleranze esecutive

Le irregolarità ammesse sono elencate dalla norma in due elenchi che si sommano. Il primo vale per qualunque opera, a prescindere dalla data dei lavori. Il secondo si aggiunge al primo solo per le opere realizzate entro il 24 maggio 2024: per quelle, quindi, le irregolarità ammesse sono di più.

2.1 L’elenco che vale per tutte le opere

L’elenco che vale per tutte le opere comprende tre categorie di irregolarità, purché eseguite durante i lavori per attuare un titolo edilizio:

La contestualità con il cantiere è qui un requisito espresso: un’irregolarità introdotta dopo la fine dei lavori non è una tolleranza esecutiva, qualunque sia la sua entità.

La norma · art. 34-bis, comma 2, del d.P.R. 380/2001

«Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile.»

2.2 L’elenco che si aggiunge per le opere entro il 24 maggio 2024

Alle tre categorie appena viste se ne aggiungono altre cinque, alle stesse condizioni, se l’opera è stata realizzata entro il 24 maggio 2024. Sono le irregolarità che in cantiere capitano più spesso:

Prima dell’ampliamento del 2024 ciascuna di queste voci poteva essere contestata come difformità, perché la legge non la nominava.

3. Come si calcolano le tolleranze esecutive

Le tolleranze esecutive non si calcolano. Le tolleranze costruttive, per essere legittime e non costituire una violazione, devono restare entro i limiti percentuali previsti dal legislatore: dal 2 al 6 per cento, secondo l’epoca dei lavori e la superficie dell’unità immobiliare. Per le tolleranze esecutive, invece, la legge non fissa alcuna soglia numerica (art. 34-bis, comma 2).

Un limite però c’è, e non è numerico: le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture rientrano fra le tolleranze esecutive solo se sono di minima entità. Per la diversa collocazione di impianti e opere interne quel requisito non è richiesto. Quanto sia «minima» non è però scritto da nessuna parte, e non c’è alcun parametro di riferimento: la valutazione è rimessa al caso concreto. Chi invoca una tolleranza esecutiva deve quindi descrivere l’irregolarità: in che cosa consiste, su quale elemento incide e perché non pregiudica l’agibilità né viola la disciplina urbanistica.

4. A quali condizioni l’irregolarità è legittima

Un’irregolarità è legittima, cioè è una tolleranza esecutiva e non una violazione, solo se ricorrono tre condizioni, e devono ricorrere tutte:

Il venir meno di una sola fa cadere la tolleranza, e l’irregolarità torna a essere una difformità. La prima condizione è la più selettiva, perché è un’esclusione secca: sugli immobili e sulle aree tutelate le tolleranze esecutive non operano, mentre la norma non pone la stessa esclusione per le tolleranze costruttive. La seconda e la terza, invece, richiedono una valutazione: un’irregolarità di minima entità che però incide su un parametro urbanistico o rende inagibile un locale resta fuori.

5. Che cosa cambia nelle zone sismiche

Nelle zone sismiche l’esclusione delle tolleranze esecutive dal novero delle violazioni edilizie è subordinata a un’autorizzazione, e non si produce per il solo fatto che l’irregolarità rientri nell’elenco. Lo prevede la stessa norma (art. 34-bis, comma 3-bis), che per le unità immobiliari ubicate in zona sismica — escluse quelle a bassa sismicità — richiede l’attestazione del rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione, con trasmissione allo sportello unico.

L’autorizzazione manca quasi sempre nei cantieri in cui l’irregolarità è nata senza che nessuno la formalizzasse, e il problema emerge anni dopo, quando il Comune verifica o l’immobile va venduto.

La decisione · Cons. Stato, Sez. II, 28 aprile 2026, n. 3319

Opere ritenute «astrattamente sanabili» ai sensi dell'art. 34-bis, in un Comune in zona sismica. L'appello è stato respinto perché l'autorizzazione non era mai stata rilasciata, e da ciò i giudici hanno tratto la prova dell'assenza di un valido titolo edilizio.

«[…] per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche l'esclusione delle tolleranze esecutive dal novero delle violazioni edilizie, ai sensi dall'art. 34 bis, comma 3 bis, D.P.R. n. 380/2001, è subordinata all'autorizzazione di cui all'art. 94, comma 2, D.P.R. n. 380/2001.»

6. Che differenza c’è fra tolleranze esecutive e costruttive

Le tolleranze esecutive e quelle costruttive si distinguono su tre elementi, e sono gli stessi su cui si decidono le contestazioni: la percentuale, il momento in cui l’irregolarità è avvenuta e il vincolo sull’immobile.

Tolleranze costruttive (commi 1, 1-bis, 1-ter) Tolleranze esecutive (commi 2 e 2-bis)
Che cosa riguardano lo scostamento dimensionale dalle misure del titolo il modo in cui l’opera è stata eseguita
Come si misurano in percentuale, dal 2 al 6 per cento nessuna percentuale: contano natura e minima entità
Devono risalire ai lavori? la norma non lo richiede sì, «eseguite durante i lavori»
Immobili sottoposti a tutela non esclusi dalla norma esclusi espressamente
Condizioni ulteriori il calcolo sulla singola unità immobiliare nessuna violazione urbanistica, agibilità non pregiudicata

Resta comune il trattamento: in entrambi i casi non si tratta di violazioni edilizie e la dichiarazione del tecnico serve solo a metterle agli atti. Comune è anche un limite che la legge pone espressamente (art. 34-bis, comma 3-ter), per cui l’applicazione dell’articolo non può comportare limitazione dei diritti dei terzi: una tolleranza regolare nei rapporti con il Comune non chiude la partita con il vicino, che conserva le proprie azioni civili.

7. Come si dichiarano le tolleranze esecutive

Le tolleranze esecutive non richiedono alcun titolo edilizio: non si presenta una SCIA, non si presenta una CILA e non si chiede un accertamento di conformità, perché non costituendo violazioni non c’è nulla da assentire né da sanare. L’unico adempimento è la dichiarazione di un tecnico abilitato, che non si deposita da sola ma viaggia dentro un altro atto:

La dichiarazione serve ai fini dell’attestazione dello stato legittimo, ed è il punto in cui la questione incontra la compravendita: concorre a formare lo stato legittimo dell’immobile richiesto dal notaio e dalla banca. Nella versione originaria la norma riferiva l’adempimento alle tolleranze «di cui ai commi 1 e 2», e la riscrittura del 2024 non ne ha ristretto l’ambito: la dichiarazione copre entrambi gli istituti dell’articolo. Il TAR Umbria ne ha tratto che la qualificazione dell’opera come intervento non costituente violazione edilizia «è subordinata alla presentazione di un’asseverazione da parte dell’interessato», cioè che la tolleranza non opera da sola.

8. Come ti assiste lo Studio

Lo Studio Legale Calzoni assiste privati, imprese e Comuni nelle contestazioni che riguardano le irregolarità di esecuzione: verifica se l’irregolarità contestata rientra davvero in una delle categorie previste dalla legge, se è stata eseguita durante i lavori come la norma pretende, se le tre condizioni sussistono tutte e se in zona sismica l’autorizzazione necessaria è stata ottenuta. È una verifica che spesso ribalta la qualificazione dell’intervento, perché un’irregolarità tollerata non può essere sanzionata.

L’assistenza prosegue nelle sedi in cui la questione si decide — il contraddittorio con l’ufficio tecnico comunale e, quando serve, il ricorso al TAR — e nei momenti in cui la tolleranza va invece documentata, come la preparazione di una compravendita. Che cosa comporta un’irregolarità che le tolleranze non coprono è ricostruito nella guida sulle sanzioni per abuso edilizio, mentre la via dell’accertamento di conformità è descritta in quella sulla sanatoria edilizia. Trovi tutte le aree di intervento nella pagina dedicata all’edilizia e urbanistica.

Domande frequenti

Quali sono le tolleranze esecutive? Le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità e la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per attuare un titolo edilizio. Per le opere realizzate entro il 24 maggio 2024 l’elenco comprende anche il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive dei muri, la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme manutenzione ordinaria e gli errori progettuali corretti in cantiere.

Come si calcolano le tolleranze esecutive? Non si calcolano: la legge non prevede alcuna percentuale. Contano la natura dell’irregolarità e la sua minima entità. Le percentuali, dal 2 al 6 per cento, appartengono alle tolleranze costruttive, che misurano invece lo scostamento dalle misure del titolo.

Qual è la differenza tra tolleranze esecutive e costruttive? Le costruttive riguardano lo scostamento dimensionale dalle misure del titolo e si misurano in percentuale; le esecutive riguardano il modo di esecuzione, non hanno percentuali, devono essere state eseguite durante i lavori e valgono solo sugli immobili non sottoposti a tutela.

Quali sono alcuni esempi di tolleranze esecutive? Una parete interna fuori squadro, una finitura diversa da quella indicata nel progetto, un impianto collocato in una posizione differente, una finestra interna spostata, un errore di rappresentazione del progetto corretto in cantiere. Per le opere anteriori al 24 maggio 2024 anche un edificio realizzato con dimensioni minori di quelle assentite.

Quando un’irregolarità è di minima entità? La legge non lo quantifica e non fissa alcuna soglia: la valutazione è rimessa al caso concreto. Il requisito della minima entità è scritto accanto alle irregolarità geometriche e alle modifiche alle finiture degli edifici; per la diversa collocazione di impianti e opere interne la legge non lo ripete. In concreto conta documentare in che cosa consiste l’irregolarità e perché non incide sulla disciplina urbanistica né sull’agibilità.

Le tolleranze esecutive valgono sugli immobili vincolati? No. La legge le prevede «limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42» (art. 34-bis, comma 2), quindi sugli immobili e nelle aree tutelate non operano. La stessa esclusione non è posta per le tolleranze costruttive.

Serve una SCIA per le tolleranze esecutive? No, non serve alcun titolo edilizio, perché non sono violazioni e non c’è nulla da assentire. Serve la dichiarazione di un tecnico abilitato, che entra nella modulistica di una pratica edilizia successiva oppure si allega all’atto notarile di trasferimento.

In zona sismica le tolleranze esecutive operano comunque? No. Il Consiglio di Stato ha affermato che per le unità immobiliari in zona sismica l’esclusione dal novero delle violazioni edilizie è subordinata all’autorizzazione prevista dall’art. 94, comma 2, del testo unico. Dove quell’autorizzazione non è stata rilasciata, le opere restano prive di valido titolo.

Quando sono state introdotte le tolleranze esecutive? Nel 2020, con il decreto semplificazioni che ha inserito l’art. 34-bis nel testo unico dell’edilizia: lì sono state spostate le tolleranze costruttive, già previste dall’art. 34, e disciplinate per la prima volta quelle esecutive. Il decreto Salva Casa del 2024 ha poi ampliato gli elenchi e le percentuali.

I contenuti di questa pagina si riferiscono a fattispecie generali e non costituiscono parere legale. Ogni situazione va valutata nel caso concreto.