Art. 34 del d.P.R. 380/2001: parziale difformità e fiscalizzazione dell'abuso

La norma che distingue la difformità parziale da quella totale e che consente, a certe condizioni, di pagare una somma al posto della demolizione: presupposti, calcolo dell'importo e onere della prova.

In breve — L’art. 34 del d.P.R. 380/2001 disciplina le opere eseguite in parziale difformità dal permesso di costruire: la regola è la demolizione a cura e spese del responsabile, entro il termine fissato dall’ordinanza comunale. Quando però la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il Comune applica una sanzione pari al triplo del costo di produzione della porzione abusiva, o del valore venale per gli immobili non abitativi. È la cosiddetta fiscalizzazione dell’abuso.

1. Che cos’è la parziale difformità nell’art. 34 del d.P.R. 380/2001

L’art. 34 del d.P.R. 380/2001 disciplina le opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire: quelle in cui l’edificio è sostanzialmente quello autorizzato, ma qualche parte non corrisponde al progetto. È il caso, ad esempio, di una veranda più profonda di quella assentita, di una finestra trasformata in porta-finestra, di un fabbricato spostato di un metro rispetto alla collocazione prevista, o di un sottotetto realizzato con un’altezza diversa da quella di progetto.

Si ha invece difformità totale quando nasce un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione, oppure volumi in più che costituiscono un corpo autonomamente utilizzabile. La totale difformità segue l’art. 31, con demolizione in novanta giorni, acquisizione gratuita dell’immobile e dell’area e una sanzione da 2.000 a 20.000 euro, mentre la parziale difformità segue l’art. 34, dove la perdita dell’immobile non è prevista — e le stesse regole valgono per gli interventi difformi dalla SCIA alternativa al permesso di costruire. Il quadro completo delle sanzioni per ciascun tipo di abuso è nella guida sulle sanzioni per abuso edilizio.

2. La demolizione delle opere in parziale difformità

Le opere realizzate in parziale difformità si demoliscono: è la regola generale (art. 34, comma 1), e l’ordine è rivolto ai responsabili dell’abuso, che devono provvedere a propria cura e spese entro il termine fissato dall’ordinanza comunale. Quel termine non è stabilito dalla legge in giorni, a differenza dei novanta giorni dell’art. 31: l’ordinanza fissa un termine congruo, e la congruità si misura sulla concreta eseguibilità dei lavori.

Scaduto il termine senza esecuzione, alla demolizione provvede il Comune, sempre a spese dei responsabili dell’abuso. Qui però manca l’effetto più temuto dell’art. 31: non c’è acquisizione gratuita dell’immobile e dell’area, che resta riservata alle difformità totali.

3. Quando si può pagare al posto della demolizione

Pagare al posto della demolizione si può a una condizione sola, e non dipende dalla volontà del proprietario: la demolizione non deve poter avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità. È la fiscalizzazione dell’abuso, e la decide il dirigente dell’ufficio comunale, non il privato che la chiede e nemmeno il giudice.

Il pregiudizio che conta è quello statico o funzionale alle porzioni regolari dell’edificio: non basta che la demolizione sia complicata, costosa o antiestetica. E non è una sanatoria — l’opera resta non conforme e il reato edilizio non si estingue — anche se il pagamento concorre a determinare lo stato legittimo dell’immobile.

4. Come si calcola la somma da pagare

La somma si calcola in modo diverso a seconda dell’uso dell’immobile. Per gli immobili a uso residenziale si parte dal costo di produzione della sola parte realizzata in difformità, determinato secondo i criteri della legge 27 luglio 1978, n. 392 — la legge sull’equo canone — e il risultato si moltiplica per tre. Per gli immobili adibiti a usi diversi si prende invece il valore venale della porzione abusiva, stimato dall’Agenzia delle entrate, sempre moltiplicato per tre.

Due avvertenze pratiche. La base di calcolo è la porzione difforme, non l’intero edificio, e quindi la perizia che il Comune pone a fondamento del provvedimento va letta proprio su quel perimetro. E l’importo del triplo è relativamente recente: le sentenze che si leggono in rete citano spesso il doppio, perché applicano il testo previgente a fatti più antichi.

5. Chi deve provare che la demolizione danneggia la parte conforme

La prova del pregiudizio spetta a chi chiede di non demolire, e va portata nel momento giusto: non impugnando l’ordinanza, ma nella fase in cui il Comune deve darle esecuzione. Sostenere davanti al TAR che la demolizione danneggerebbe la parte regolare non rende illegittima l’ordinanza, che una volta accertata la difformità è un atto vincolato.

È l’errore che fa perdere le cause, e in quella decisa nel 2026 è costato il giudizio a degli eredi in entrambi i gradi. Serve una perizia che dimostri il pregiudizio statico o funzionale, e conviene depositarla entro il termine assegnato per demolire: nella stessa causa il giudice di primo grado aveva scartato come tardiva una perizia arrivata dopo la scadenza.

6. Le parziali difformità che diventano tolleranze

Alcune parziali difformità non seguono l’art. 34 ma la disciplina più favorevole delle tolleranze costruttive, e sono due ipotesi introdotte dall’art. 34-ter. La prima riguarda le varianti in corso d’opera rispetto a un titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, che eccedono le percentuali delle tolleranze e che si regolarizzano con una SCIA e il pagamento di un’oblazione calcolata secondo i criteri dell’art. 36-bis. L’epoca dei lavori va provata con la stessa documentazione che serve a ricostruire lo stato legittimo dell’immobile, e quando è impossibile accertarla il tecnico la attesta sotto la propria responsabilità, con le sanzioni penali previste per le dichiarazioni false.

La seconda è più sottile e vale la pena conoscerla: le parziali difformità accertate dai funzionari comunali in sopralluogo, rispetto alle quali non sia seguito un ordine di demolizione e sia stata rilasciata l’abitabilità o l’agibilità non più annullabile, sono soggette — in deroga all’art. 34 — alla disciplina delle tolleranze costruttive. In pratica, ciò che il Comune ha visto, non ha sanzionato e ha certificato, non torna più indietro. Resta però un limite da non sottovalutare: nel primo caso l’amministrazione può comunque ordinare la rimozione delle opere, se accerta un interesse pubblico concreto e attuale alla loro eliminazione.

7. Che cosa non rientra nell’art. 34

Non rientrano nell’art. 34 le opere realizzate senza permesso di costruire, quelle in totale difformità e quelle con variazioni essenziali: lì si applica l’art. 31, con la demolizione in novanta giorni e l’acquisizione gratuita dell’immobile, e nessuna somma può sostituirla. Hanno un regime proprio anche le ristrutturazioni edilizie eseguite senza titolo, che seguono l’art. 33, e i lavori fatti senza SCIA, che seguono l’art. 37 con una sanzione in denaro. Non vi rientrano infine gli scostamenti che restano entro le percentuali di legge, perché quelli non sono violazioni edilizie.

Resta infine la strada alternativa alla sanzione: l’accertamento di conformità dell’art. 36-bis, che per le parziali difformità chiede la conformità urbanistica al momento della domanda e il rispetto dei requisiti edilizi vigenti all’epoca dei lavori. Condizioni, costi e termini sono nella guida sulla sanatoria edilizia.

8. Come ti assiste lo Studio

Lo Studio Legale Calzoni assiste privati, imprese e Comuni nelle contestazioni fondate sull’art. 34 del testo unico dell’edilizia, dalla lettura dell’accertamento comunale fino al ricorso al TAR: verifica se la difformità contestata è davvero parziale e non totale, se la base di calcolo della sanzione è stata costruita sulla sola porzione difforme e se ricorrono i presupposti per chiedere la fiscalizzazione invece della demolizione.

L’assistenza prosegue poi nel momento in cui la partita si decide davvero, cioè il contraddittorio con l’ufficio tecnico in fase esecutiva, dove va portata la prova del pregiudizio alle parti regolari dell’edificio e dove i termini non si recuperano. Trovi tutte le aree di intervento nella pagina dedicata all’edilizia e urbanistica.

Domande frequenti

Che cosa prevede l’art. 34 del d.P.R. 380/2001? Prevede che le opere eseguite in parziale difformità dal permesso di costruire siano demolite a cura e spese del responsabile entro il termine fissato dall’ordinanza comunale, e che quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte conforme si applichi al suo posto una sanzione pecuniaria.

Qual è la differenza tra parziale e totale difformità? Si ha totale difformità quando nasce un organismo edilizio integralmente diverso da quello autorizzato, o volumi in più autonomamente utilizzabili; tutto ciò che resta sotto quella soglia è parziale difformità. La differenza è decisiva, perché la totale difformità comporta l’acquisizione gratuita dell’immobile, la parziale no.

Quanto si paga con la fiscalizzazione dell’art. 34? Il triplo del costo di produzione della parte realizzata in difformità, calcolato secondo i criteri della legge 392 del 1978, se l’immobile è a uso residenziale; il triplo del valore venale, stimato dall’Agenzia delle entrate, per gli altri usi.

La fiscalizzazione si può chiedere al TAR? No. La valutazione sulla sostituibilità della demolizione con la sanzione appartiene alla fase esecutiva e non incide sulla legittimità dell’ordinanza: va chiesta al Comune, con una perizia che dimostri il pregiudizio alla parte conforme.

Pagare la sanzione dell’art. 34 rende regolare l’immobile? No, l’opera resta non conforme e il reato edilizio non si estingue. Il pagamento concorre però a determinare lo stato legittimo dell’immobile, che è il dato di cui hanno bisogno il notaio e la banca.

Chi deve dimostrare che la demolizione danneggia la parte regolare? Chi invoca la fiscalizzazione, con una perizia che provi un pregiudizio statico o funzionale alle porzioni conformi dell’edificio. Un rischio generico o la semplice difficoltà tecnica dell’intervento non bastano.

I contenuti di questa pagina si riferiscono a fattispecie generali e non costituiscono parere legale. Ogni situazione va valutata nel caso concreto.